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COMPRADOR

 

Adquirir un Bien Inmueble


Antes de comenzar su búsqueda, su agente de bienes raíces le hará una precalificación con el fin de saber exactamente el rango de precio de las propiedades a las cuales debe enfocar su búsqueda y la disponibilidad de su financiamiento. Su agente de Finca Sol Real Estate & Investment inicialmente se sentará con usted o si usted no está en Puerto Vallarta, o se pondrá en contacto vía telefónica o por email con usted acerca de las propiedades que le pudieran interesar, sus necesidades y las necesidades a futuro, los requisitos "imprescindibles" sobre la propiedad que busca y otros requisitos especiales.

 

El agente le explicará el proceso, responderá sus preguntas acerca de los pagos y financiamiento y, en general estará allí para responder a sus inquietudes. Cuando usted esté aquí en Puerto Vallarta, su agente inmobiliario lo llevará en un recorrido, para mostrarle las propiedades que él o ella crea que se ajustan a sus necesidades. Su agente responderá a todas sus preguntas en relación con cada propiedad con el fin de afinar los criterios de búsqueda de la propiedad que usted desee adquirir.


Ofertando un Bien Inmueble


Cuando usted decida que es el momento adecuado, su agente de Finca Sol Real Estate & Investment le ayudará a preparar una oferta. Nuestros contratos de ofertas están preparados en un formato de dos columnas, en inglés y español para que usted no vaya a firmar algo que no entiende. Nuestra oferta estándar establecerá el precio y las condiciones, una lista de elementos de condiciones que se deben cumplir con el fin de cerrar el trato y fijará la fecha de cierre de la transacción, por lo general de 30 a 45 días a partir de la aceptación de la Oferta. Si no está físicamente en Puerto Vallarta, la oferta firmada puede ser escaneada y enviada por correo electrónico a su agente de bienes raíces para luego presentarla al agente que representa al vendedor de la propiedad.


Si recibe una contra-oferta a su oferta original, ésta puede contener, entre otras cosas, la solicitud de un nuevo precio y otras condiciones, respuesta a la información que haya solicitado y otros artículos. ¡Su agente consultará con usted sobre si debe o no responder con otra contra-oferta, no responder en absoluto (y dejar que el acuerdo expire) o aceptar dicha contra-oferta, y así firmar aceptándola! ¡Enhorabuena! Todo esto se puede hacer a través de fax o correo electrónico y conseguir los contratos con firmas originales una vez que tengamos la oferta final aceptada.


A continuación encontrará una lista de los documentos estándar que solicitamos en todas las ofertas, algunos de ellos no aplican en determinadas situaciones:

 

1.- Escritura - Tenemos que saber que el vendedor es el dueño (ya sea propietario legitimo o a través de un fideicomiso) de la propiedad.

 

2.- Recibo actual del Pago del impuesto Predial - es importante saber cuánto se pagara de impuesto predial por la propiedad anualmente. El impuesto predial es notablemente bajo en México. Aproximadamente se pagan $100 USD por cada $100,000 USD de incremento en el valor de la propiedad, es decir, un condominio valuado en $300,000 USD pagará alrededor de $300 USD por año de impuesto predial.

 

3.- Inventario/Lista de Exclusiones – las propiedades de reventa normalmente incluyen el mobiliario, pero por lo general el arte y los objetos personales se excluyen de la venta. Los desarrollos nuevos comúnmente incluyen algunos electrodomésticos, pero no los muebles. Usted necesita saber qué es lo que se incluye en la compra de la propiedad.

 

4.- Declaración de la propiedad y Notificación de No litigios pendientes – El vendedor hace una Declaración sobre la propiedad. Este no es un requerimiento de ley, pero Tropicasa lo solicita para la protección de todas las partes involucradas.

 

5.- Formato de Identificación - Se trata de un nuevo formato requerido por el gobierno Mexicano, que es básicamente un resumen de los documentos y la información requerida por el Notario para llevar a cabo el cierre de una transacción. Se les entrega este formato a nuestros clientes desde un principio para que sepan qué esperar.

 

6.- Aviso de privacidad – Igualmente, un nuevo formato requerido por el gobierno Mexicano, nosotros proporcionamos un aviso de privacidad a cada uno de nuestros clientes en un formato bilingüe fácil de leer.

 

7.- Concesión de Zona Federal – esto sólo aplica en propiedades frente al mar. Si usted está considerando adquirir una propiedad frente al mar, por favor hable de esta importante cláusula con su agente.

 

8.- Copia de recibos de servicios (recientes) – Necesitamos saber cuáles son los servicios con los que cuenta la propiedad para poderle informar al comprador y a su vez, para poder hacer la carta de sesión de derechos de los mismos a la hora del cierre. Estos servicios nunca son cancelados, sino que simplemente son transferidos a favor del nuevo propietario.

 

9.- Calendario de rentas y declaración de ingresos y egresos – para aquellos que rentan su propiedad y la promueven como propiedad de inversión, esto será importante. El calendario también es importante en caso de que la propiedad tenga fechas reservadas después del cierre, ya que el comprador será responsable por esas rentas/depósitos.

 

10.- Documentos del condominio:

 

A) Régimen de Condominio – el Notario va a requerir esta documentación antes del cierre y también es importante su revisión, debido a que generalmente este documento contiene el reglamento del condominio.

 

B) Reglamento del condominio - Este documento le mostrará el comprador las restricciones que pudieran existir contra mascotas, ruido, etc.

 

C) Copias de actas asamblea de los últimos 2 años - Esto es importante para ver cómo se maneja el condominio, cualquier problema que pueda estar vigente, las modificaciones a los reglamentos, etc.

 

D) Estados financieros del Condominio de los últimos 2 años – Es Importante ver las finanzas del condominio, cómo son utilizadas las cuotas de mantenimiento, quién paga y quién no, y si hay un fondo de reserva establecido.

 

E) Presupuesto actual - Todos los compradores quieren saber qué esperar en lo que se refiere al pago del mantenimiento mensual.

 

11.- Levantamiento topográfico – Especialmente para terrenos, pero también puede aplicar para residencias cuando colinden con zona federal (Avenidas, playas, etc.)

 

12.- Factibilidad o constancia de servicios – por lo general en el caso de los terrenos, solicitamos cartas de cada empresa de servicio público para demostrar que el servicio es (o no es) factible en ese terreno.

 

13.- Factibilidad de Construcción y Zonificación - Especialmente para los terrenos, a menudo es la clave para saber lo que se puede o no se puede construir en una determinada propiedad o lo que se puede agregar a la construcción existente.

 

14.- Certificado de No Gravamen - Para demostrar que hay / no hay gravámenes sobre la propiedad y si los hay, el tipo de gravamen.

 

15.- Estimado de costos de escrituración – su agente obtendrá un estimado de costos de escrituración de la oficina del Notario una vez que tengamos un precio aceptado. Los costos de escrituración por lo regular oscilan entre 3-8% del precio de la propiedad. En México, el comprador paga todos los costos de cierre, mientras que el vendedor paga las comisiones a las agencias inmobiliarias y el impuesto sobre la renta que pudiera generarse por la venta.

 

Durante el período de trámite administrativo


Durante el tiempo en el que usted está revisando estos y otros documentos correspondientes a la propiedad, también tendrá la oportunidad de hacer la inspección de la propiedad, obtener financiamientos si es que es una de las condiciones para la venta y por otra parte determinar si se siente cómodo o no en continuar con la transacción. Por lo general, el período de trámite administrativo es de 15 días (o mayor cuando se trata de un local comercial o es más complicado). Al final de este periodo usted tendrá que tomar la decisión de si seguir adelante o cancelar la transacción, de ser está ultima su elección todos los depósitos que usted haya hecho en la cuenta de escrow se le regresarán.


Cuenta Escrow (Cuenta Custodio)


Normalmente aquí en México, el comprador deberá hacer un depósito de garantía a la cuenta de Escrow asignada por la cantidad equivalente al 10% al precio de venta acordado. Para ello utilizamos compañías de renombre que se encargan de este tipo de transacciones, tales como Fidelity National, Stewart Title, entre otros, para abrir la cuenta de escrow y el costo por estos servicios usualmente es de $650 USD. Unos días antes del cierre el comprador depositará el saldo restante de la compra a la cuenta de escrow, en donde los fondos serán retenidos hasta el día del cierre, cuando el vendedor le transfiera los derechos de la propiedad al comprador.


El proceso de cierre


Una cuenta de escrow se abrirá y las condiciones serán removidas! ¿Qué significa esto? Esto generalmente significa que el comprador hecho el depósito de garantía requerido del 10% a la cuenta de escrow y que está satisfecho con la documentación obtenida durante el período de trámite administrativo y ha removido las contingencias del contrato.


Esto significa que todo está en orden para avanzar al cierre. Finca Sol Real Estate & Investment trabaja muy de cerca con la Notaria para coordinar todos los detalles del cierre de la transacción.


Como el comprador, puede que tenga o no que estar presente en el cierre - consulte con su agente en relación a esto. Si su presencia es requerida, usted puede estar presente en el cierre u otorgar un poder a alguien de confianza para firmar los documentos en el cierre en su nombre. Su agente de bienes raíces no puede actuar como su representante en esta transacción, debido a que esto originaría un conflicto de intereses. Si usted no puede estar presente, el poder se puede preparar para que lo firme.


Si usted está en los Estados Unidos, puede llevar el poder ante un Notario local para que quede notariado y después “Apostillarlo” ante la Secretaría de Estado del estado en el que se firme. Si usted busca en Google “apostille + secretary of state + (el nombre de su estado)”, obtendrá la información del proceso para llevar a cabo este trámite. Es muy simple.


Si usted se encuentra en Canadá, tendrá que firmar el poder en el Consulado Mexicano más cercano y cada Consulado tiene sus propios formatos y reglas. Este link muestra la información sobre los consulados en Canadá.
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Usted tendrá que prepararse para tomar posesión de la propiedad y todo lo que eso puede conllevar, contratación de personal, contratación de un administrador de propiedades, prepararse para asumir los pagos de los servicios que corresponden a la propiedad una vez que el cierre se lleve a cabo. Su agente le proporcionará un reporte de prorrateo antes del cierre para mostrarle cuáles gastos fueron pagados por adelantado y por lo tanto, usted deberá reembolsarle al vendedor en el cierre, si los hubiera.


La oficina del Notario fijará la hora del cierre de acuerdo con los horarios que mejor se les acomoden tanto al comprador como al vendedor y con base a la carga de trabajo de las oficinas notariales y disponibilidad. Generalmente, los cierres se llevan a cabo después de las 10 am y antes de 5:00 pm. Hasta tres días antes del cierre, el comprador generalmente hará un recorrido final de inspección de la propiedad sólo para asegurarse de que todo está en orden.


En la oficina del Notario usted revisará la documentación junto con el Notario y el coordinador del cierre para asegurarse de que todo está en orden. Aparte de la escritura donde el vendedor le cede los derechos de la propiedad a usted, también tendrá que firmar las instrucciones de distribución de fondos de la cuenta escrow, es con lo que el agente de la compañía de escrow podrá hacer los desembolsos correspondientes.

 

Una vez que los documentos están firmados, el Notario le enviará al agente de la compañía de escrow la carta de distribución de fondos y copias de la escritura; Es hasta entonces que los fondos son liberados. ¡Usted recibirá las llaves del Vendedor y el cierre se ha completado! Usted recibirá su escritura final registrada dentro de 6 meses aproximadamente después del cierre. Mientras tanto, el notario le proporcionará una copia para sus archivos.


“Su seguridad a traves de nuestra experiencia” con más de 30 años representando compradores y vendedores en Puerto Vallarta y la Bahía de Banderas y la experiencia combinada entre los agentes, tanto en México como en Estados Unidos; Finca Sol Real Estate & Investment tiene la experiencia que usted busca para su protección, guía y asesoría a través de su compra de bienes raíces en Puerto Vallarta.


Adicionalmente a esta vasta experiencia, Finca Sol Real Estate & Investment es también miembro de AMPI Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios, la NAR National Association of Realtors in EEUU (Asociación Nacional de Agentes de Bienes Raíces).